EN CAS DE DOUTE SUR L’EXISTENCE DE MERULES L’AGENT DOIT POUSSER SES INVESTIGATIONS

Contexte : Un bien est vendu en mars en 2012. Souhaitant réaliser des travaux en dépose de parquet, les acheteurs constatent la dégradation du plancher support. Le rapport d’expertise conclu à la présence de mérule.

Ce qu’il faut retenir : Pour retenir la responsabilité de l’agent, la Cour observe que ce dernier avait eu connaissance, par le signalement du diagnostic termites, de la présence de pourriture cubique, mais qu’il s’était abstenu de toute investigation supplémentaire pour en définir la cause.

La Cour applique la jurisprudence constante en la matière et juge que l’agent qui ne procède pas à des investigations supplémentaires sur la présence de mérules alors qu’il était en possession d’un diagnostic termites mettant en doute cette existence, engage sa responsabilité pour négligence et manquement dans son devoir de vigilance.

La Cour précise que l’agent ne peut s’exonérer de sa responsabilité en arguant de l’absence de réaction des acquéreurs profanes, à la lecture du diagnostic termites annexé.

S’agissant du diagnostiqueur, la Cour observe qu’il avait été missionné pour la réalisation d’un diagnostic termites uniquement, mais qu’il avait toutefois indiqué dans son rapport la présence de pourriture cubique ainsi que de traces de vrillettes ou dégâts de vrillettes, satisfaisant ainsi à son devoir d’alerte, d’information et de conseil.

Aucun manquement fautif ne peut donc lui être imputé.

Pour aller plus loin :

  • Engage sa responsabilité, l’agent qui ne procède pas à des investigations supplémentaires sur la présence de mérules alors qu’il était en possession d’un diagnostic portant sur ce point et qu’il était en mesure de mettre en doute l’existence de ce désordre. (C.Cass. 1ère c.civ, 14/11/19, n°18-21.971) ;
  • L’agent commet une faute professionnelle dans son devoir de vigilance en ne réclamant pas le titre de propriété. Une lecture simple et complète, aurait permis de constater que la maison avait fait l’objet de travaux anti-mérule, et de mettre en doute le contenu du diagnostic réalisé (C.Cass.1ère c.civ, 14/11/19, n°18-21.971).
  • Mérule éradiquée, l’agent immobilier commet une faute professionnelle s’il ne demande pas au vendeur son titre de propriété. L’agent immobilier commet une faute de négligence laquelle engage sa responsabilité professionnelle puisqu’elle est à l’origine d’un manquement dans son devoir d’information (Cour de Cassation, Chambre civile 1, 14 novembre 2019 n°18-21.971).