LA CLAUSE EXONERATOIRE NE PROTEGE PAS LE VENDEUR QUI CONNAISSAIT LE VICE

Contexte : Des acquéreurs souhaitant entreprendre des travaux en isolation, constatent la présence d’amiante dans les plaques de fibrociment constituant la couverture du bien acheté. Ils assignent les vendeurs sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Rappel : Art. 1641 c.civ « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui en diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’ils les avaient connus »

Art.1645c.civ « Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur. »

Une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés figurant dans l’acte authentique fait, en principe, obstacle à l’action engagée à l’Art. 1641 du c.civ, sauf à prouver que le vendeur était un professionnel ou qu’il connaissait l’existence des vices de la chose avant la vente (art.1645c.civ).

Ce qu’il faut retenir : Pour appuyer leur défense,les vendeurs opposent aux acquéreurs la clause exonératoire de responsabilité des vices cachés contenue dans l’acte de vente et font valoir que la présence d’amiante dans la couverture ne constitue pas, à elle seule, un vice caché puisqu’elle n’empêche pas l’usage de la chose et ne présente aucun danger.

Cependant, la Cour constate que les vendeurs avaient eu connaissance de la présence d’amiante dans la couverture au moment de la vente et qu’ils n’en avaient pas informé les acquéreurs. Dans cette circonstance, la clause exonératoire de responsabilité ne protège pas les vendeurs qui ont agi de mauvaise foi par réticence d’informations.

La Cour ajoute que même si le vice d’amiante ne rend pas en lui-même la maison impropre à son usage d’habitation, dans la mesure où l’amiante est confinée par l’isolation en toiture, il en diminue l’usage puisque les travaux d’isolation des combles et de la toiture ne pourront pas être entrepris sans que des travaux de désamiantage ne soient engagés.

Ainsi, bien que confinée par l’isolation, la présence d’amiante diminue l’usage du bien en raison des travaux d’isolation futurs programmés et de ceux nécessaires en désamiantage.

Il est retenu que la maison est affectée d’un vice diminuant tellement son usage que, s’ils l’avaient connu, les acheteurs n’en auraient donné qu’un moindre prix. La responsabilité du vendeur qui n’ignorait pas l’existence de ce vice est retenue.

Pour aller plus loin :

La notion d’impropriété s’entend : d’un désordre qui empêche la chose de rendre les services qu’on attend ; de l’impossibilité de se servir du bien dans des conditions satisfaisantes ; des conséquences nuisibles produites à l’occasion d’une utilisation normale.

  • L’appréciation du défaut dont est atteint le bien s’effectue au regard de l’utilisation à laquelle celui-ci est normalement destiné. A été qualifié de vice caché la présence d’amiante dans des calorifugeages et des flocages (Cass. 3e civ. 7-10-2009 n° 08-12.920). Jugé, au contraire, que la présence d’amiante dans des plaques de fibrociment en bon état, inaccessible et ne présentant aucun danger ne constitue pas un vice caché (Cass. 3e civ. 16-12-2014 n° 13-17.469).
  • Cour d’appel de Toulouse, chambre civile 1, 12 novembre 2019, n°17/02638, l’existence d’une clause de non-garantie des vices cachés empêche l’acquéreur d’agir contre le vendeur, à moins que la mauvaise foi du vendeur ne soit démontrée (dans ce cas le vendeur engagera sa responsabilité pour dol)
  • Cour de Cassation, 3e c.civ. 15 avril 2021 n° 20-16.320 FS-D