La condition suspensive est « réputée accomplie » si l’acquéreur qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement

Contexte : Une promesse de vente est signée sous la condition suspensive d’acquisition de parcelles contiguës au bien vendu.

L’acquéreur n’entreprend aucune démarche en vue de ces acquisitions et l’option n’est pas levée à son échéance.

Le vendeur sollicite le paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Rappel : l’art. 1304-3 du c.civ « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement ».

Par principe, lorsqu’une obligation est contractée sous une condition suspensive – c’est-à-dire qu’un évènement arrivera dans un temps fixe – cette condition est réputée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l’évènement ne soit arrivé.

Par exception, l’art. 1304-3 c.civ indique que cette condition suspensive est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé par cette condition, qui en a empêché l’accomplissement.

Ce qu’il faut retenir : La Cour observe que la condition suspensive insérée à la promesse consistait en l’acquisition, par le bénéficiaire, de 6 parcelles contiguës au bien vendu et qu’il lui incombait de justifier de la réalisation des démarches nécessaires à ces acquisitions, ce qu’il n’a pas fait.

Pour cette raison, l’acquéreur ne pouvait soutenir que la condition suspensive aurait défailli sans faute de sa part alors qu’il s’était engagé à acquérir lesdites parcelles, et qu’il n’établissait pas avoir réalisé ces démarches dans les délais. La défaillance de la condition suspensive lui est imputable puisqu’il n’a pas effectué les démarches nécessaires.

Dans ces conditions, le bénéficiaire qui ne lève pas l’option alors que la condition suspensive est ‘réputée accomplie’, doit vendeur le versement d’indemnités d’immobilisation.

Pour aller plus loin :

  • CA Reims 1ère cc, 11/02/20, n°18/01424, le terme fixé pour la réitération de la vente par acte notarié s’impose aux parties. La promesse de vente était assortie d’un terme extinctif susceptible d’entraîner sa caducité.
  • CA Bordeaux, c.civ 2è, 26/09/19 n°1701655, la condition suspensive est réputée accomplie de sorte qu’il doit être dit que l’acquéreur avait bénéficié d’une offre de prêt conforme aux stipulations contractuelles et que son retrait de la procédure de vente est fautif puisque la condition suspensive est correctement réalisée.
  • CA Metz, 1ère cc, 21/03/19 n°18-01061, engage sa responsabilité l’acquéreur qui ne justifie pas des démarches engagées en vue de l’obtention du crédit ni du dépôt d’une demande de prêt conforme aux exigences contractuelles.
  • CA Bordeaux 2ècc, 26/09/19 n°17/01655, l’acquéreur qui omet délibérément de justifier du remboursement de son crédit automobile et qui n’obtient pas son crédit immobilier pour cette raison, est fautif.
  • CA Rennes, 1ère cc, 04/02/20 n°18/03810, la condition suspensive est réputée accomplie si l’acquéreur qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.
  • CA Bordeaux, 2è c.civ, 4/03/21n°1801314, La Cour rappelle le principe selon lequel « la promesse de vente est caduque, dès lors qu’un délai est prévu pour la réalisation de la condition suspensive et qu’à la date prévue pour la réitération par acte authentique, cette condition ne se soit pas accomplie. » Ce principe s’applique indépendamment du fait que l’une des conditions suspensives soit réalisée.

 

  • Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 1-1, 2 mars 2021, RG n° 18/13262