La galerie commerciale n’est pas une « partie commune spéciale »

Ce qu’il faut retenir : Dans un raisonnement intéressant, la Cour d’appel considérait que la galerie commerciale était une partie commune « spéciale ».  La Cour se fondait sur l’article 7 du règlement de copropriété, qui prévoyait que certaines parties communes «  spécialement affectées à certains copropriétaires » seront à la charge de ces seuls copropriétaires, sur le fait du critère d’une « affectation principale » et non pas exclusive.

La Cour de Cassation casse cet arrêt et considère qu’une galerie commerciale qui n’est pas seulement réservée à l’usage des propriétaires de lots s’y trouvant mais qui sert aussi d’accès aux lots situés dans la partie habitation ne peut être qualifiée de « partie commune spéciale ».

En effet, une « partie commune spéciale » est une partie exclusivement affectée à l’usage d’une ou de plusieurs copropriétaire(s) dont elles sont la propriété exclusive.

Or, la galerie commerciale n’était pas seulement réservée à l’usage des propriétaires de lots se trouvant dans cette galerie, mais elle servait aussi d’accès aux lots se trouvant dans la partie habitation.

Pour aller plus loin :

Dans certains cas, le règlement de copropriété peut instituer une « partie commune spéciale » à un groupe de copropriétaires, à l’exclusion des autres.

Le régime juridique applicable à ces parties communes spéciales, ne découle pas de leur utilité pour les lots concernés mais des stipulations du règlement de copropriété qui les prévoient (Cass. 3e civ. 13-11-2013 n° 12-20.733 F-D ; Cass. 3e civ. 7-12-2017 n° 16-23.562 F-D). Elles sont donc la propriété indivise de leurs seuls titulaires.

Tout droit de propriété des autres copropriétaires sur ces parties communes spéciales est, en conséquence, écarté (Cass. 3e civ. 19-11-2014 n° 13-18.925 FS-PB : BPIM 1/15 inf. 59).

Et cette exclusivité a nécessairement pour corollaire l’instauration de charges spéciales relatives à ces parties communes spéciales (Cass. 3e civ. 27-9-2005 n° 04-15.541 F-D ; Cass. 3e civ. 8-6-2011 n° 10-15.551 FS-PB : BPIM 4/11 inf. 325).

  • Cour de Cassation. 3e chambre civile, 8 avril 2021 n° 19-19.201 F-D