La vente en investissement locatif est annulée, faute pour le bien indécent de pouvoir être loue

Rappel : l’article 4 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques d’un logement décent indique que « Le logement [décent] dispose au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes. »

Cet articlevise alternativement soit une pièce principale de 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond de 2,20 m, SOIT, un volume habitable de 20 mètres cubes.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 indique que « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à sa sécurité physique ou à sa santé [..] »

Ce qu’il faut retenir : La Cour constate que le local vendu est par nature impropre à l’habitation en raison de :

  • l’absence d’une pièce principale de 9 mètres carrés ;
  • d’une hauteur sous plafond inférieure à 2 mètres 20 ;
  • de l’absence de vue horizontale avec l’extérieur.

Dans le cas d’espèce, la Cour reconnaît que l’habitabilité du bien vendu – qui ne peut être donné à bail en raison de son indécence – est une qualité substantielle et déterminante du consentement de l’acquéreur.

Ainsi, la qualité d’habitabilité du bien est déterminante de l’achat de l’acquéreur. L’usage auquel on destine ce bien s’apprécie par rapport à un usage normal et habituel.

La Cour juge qu’en dépit du fait pour l’acquéreur d’avoir visité les lieux et d’avoir eu une parfaite connaissance de la surface vendue, il ne peut être considéré que ce profane ait commis une erreur inexcusable en donnant son consentement. Son erreur est d’autant plus légitime, et excusable, que le bien était donné à bail par les vendeurs au moment de sa vente.

Pour ces raisons, la Cour reconnaît que l’acquéreur a pu se méprendre sur la qualité substantielle du bien vendu. La vente est annulée puisque l’erreur d’appréciation est excusable.

Pour aller plus loin :

1/ La notion « d’impropriété s’entend :

  • D’un désordre qui empêche la chose de rendre les services que l’on en attend ;
  • De l’impossibilité de se servir du bien dans des conditions satisfaisantes ;
  • Des conséquences nuisibles produites à l’occasion d’une utilisation normale.
  • C.Cass, c.civ 3, 18/04/19, n°17-24.330 : La Cour juge que la tranquillité et la sécurité d’un logement sont des éléments déterminants pour tout achat immobilier, et ce, d’autant plus que dans le cas présent puisque l’acquéreur démontre que la sécurité est pour lui un élément déterminant de son consentement.
  • C.Cass, c.civ, 11/07/19, n°18-16-848 : la Cour considère que l’acquéreur ne justifie pas avoir informé le vendeur de l’élément selon lequel la qualité de l’eau de l’étang était déterminante de son achat, ni informé, qu’il n’aurait pas contracté (ou pas dans les mêmes conditions) s’il avait connu ce défaut. Faute de précision en ce sens, l’usage auquel on destine l’immeuble acheté s’apprécie par rapport à un usage normal et habituel.
  • Cour d’appel d’Orléans, Chambre civile, 2 décembre 2019, RG n° 18/00282