L’acquéreur qui veut modifier son projet de construction, doit solliciter l’accord du vendeur par la régularisation d’un avenant à la promesse

Contexte : Une promesse est signée sous la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire. Compte tenu de la forte probabilité d’un recours, l’acheteur ne dépose pas de permis de construire mais une déclaration préalable. L’acquéreur ne lève pas l’option et est mis en demeure, par le vendeur, de justifier du dépôt de sa demande de permis.

Faute d’y parvenir, le vendeur lui réclame l’indemnité d’immobilisation.

Rappel : Art.1103 c.civ « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’art. 1304-3 du c.civ « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement ».

Par principe, lorsqu’une obligation est contractée sous une condition suspensive – c’est-à-dire qu’un évènement arrivera dans un temps fixe – cette condition est réputée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l’évènement ne soit arrivé.

Par exception, l’art. 1304-3 c.civ indique que cette condition suspensive est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé par cette condition, qui en a empêché l’accomplissement.

Ce qu’il faut retenir : La Cour observe l’existence d’une condition suspensive de permis de construire et rappelle que l’acquéreur qui conditionne la réitération de la vente à l’obtention d’un permis de construire, doit déposer une demande dans le respect des termes de la promesse de vente.

A ce titre, l’acquéreur qui modifie son projet de construction, objet identifié de la condition suspensive, a tout intérêt à solliciter l’accord du vendeur par la régularisation d’un avenant à la promesse de vente pour modifier les modalités d’exécution de cette condition suspensive, afin de pouvoir se prévaloir de ce nouvel accord mais également de ne pas manquer aux accords initiaux.

Dans le cas d’espèce, l’acquéreur ne justifie pas avoir déposé la demande de permis de construire dans le délai prévu. Il ne rapporte pas non plus la preuve que le vendeur aurait accepté la modification de son projet de construction, par la signature d’un avenant modificatif.

Par ailleurs, l’acquéreur qui ne dépose pas la demande de permis de construire prévue et qui modifie son projet de construction sans avoir obtenu l’accord du vendeur ne peut pas demander l’exécution forcée de la promesse de vente.

Dans le cas d’espèce, la demande en indemnités du vendeur est recevable puisque l’acquéreur commet un manquement contractuel en ne respectant pas ses obligations contractuelles.

Pour aller plus loin :

– CA Reims 1ère cc, 11/02/20, n°18/01424, le terme fixé pour la réitération de la vente par acte notarié s’impose aux parties. La promesse de vente était assortie d’un terme extinctif susceptible d’entraîner sa caducité.

– CA Bordeaux, c.civ 2è, 26/09/19 n°1701655, la condition suspensive est réputée accomplie de sorte qu’il doit être dit que l’acquéreur avait bénéficié d’une offre de prêt conforme aux stipulations contractuelles et que son retrait de la procédure de vente est fautif puisque la condition suspensive est correctement réalisée.

– CA Metz, 1ère cc, 21/03/19 n°18-01061, engage sa responsabilité l’acquéreur qui ne justifie pas des démarches engagées en vue de l’obtention du crédit ni du dépôt d’une demande de prêt conforme aux exigences contractuelles.

– CA Bordeaux 2ècc, 26/09/19 n°17/01655, l’acquéreur qui omet délibérément de justifier du remboursement de son crédit automobile et qui n’obtient pas son crédit immobilier pour cette raison, est fautif.

– CA Rennes, 1ère cc, 04/02/20 n°18/03810, la condition suspensive est réputée accomplie si l’acquéreur qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

– CA Bordeaux, 2è c.civ, 4/03/21n°1801314, La Cour rappelle le principe selon lequel « la promesse de vente est caduque, dès lors qu’un délai est prévu pour la réalisation de la condition suspensive et qu’à la date prévue pour la réitération par acte authentique, cette condition ne se soit pas accomplie. » Ce principe s’applique indépendamment du fait que l’une des conditions suspensives soit réalisée.

  • Cour de Cassation, 3e chambre civile. 1er avril 021 n° 20-14.194