Le bien vendu n’est pas accessible : Le vendeur manque à son obligation de délivrance conforme de la chose vendue

Contexte : Deux maisons voisines sont vendues en même temps.

Le compromis de vente de la parcelle n°1 est signé en agence et mentionne l’existence d’une tolérance de passage sur la parcelle au profit des propriétaires de la parcelle n°2.

Le notaire recevant les actes ne fait pas état de cette tolérance de passage dans l’acte authentique de vente de la parcelle n°1.

Les nouveaux acquéreurs de la parcelle n°1 assignent les propriétaires nouveaux acquéreurs de la parcelle n°2 en contestation de l’exercice du droit de passage.

Les acquéreurs de la maison n°2 assignent le vendeur pour défaut de délivrance conforme de la chose vendue.

Ce qu’il faut retenir :

La Cour d’appel observe que la parcelle n°1 n’est grevée d’aucune servitude conventionnelle de passageau profit de la parcelle n°2.

En effet, aucun acte de vente, ni aucune convention, ne prévoit la création ou l’existence d’une servitude de passage.

En l’absence de mention contractuelle spécifique, la Cour juge que la parcelle n°2 a été délivrée conforme en l’état.

La Cour de Cassation considère que la délivrance d’une maison implique que l’acheteur puisse y accéder, même si l’acte de venteest silencieux sur les modalités d’accès à la maison.

Ainsi le vendeur demeure tenu, en toutes circonstances, par l’obligation de délivrance conforme du bien vendu, laquelle suppose, notamment, de vendre un bien accessible.

Paradoxalement, s’agissant de la responsabilité du notaire qui avait reçu les actes de vente des deux parcelles, les juges considèrent que le notaire, qui ne connaissait pas les lieux, a valablement vérifié que le terrain n’était pas enclavé ainsi que l’état des servitudes existantes.

Les juges ajoutent que le notaire n’était pas tenu d’informer les propriétaires de la parcelle B des risques liés à la remise en cause de la tolérance dont ils bénéficiaient.

Pour aller plus loin :  Des précautions auraient pu être prises, puisque les vendeurs de la parcelle n°1 connaissaient ce droit de passage, et qu’ils en avaient fait mention dans le compromis de vente.

Aussi, l’information aurait pu être facilement détectée par le notaire et délivrée à l’acquéreur de la parcelle n°2.

A ce titre, il a été jugé que si le notaire a connaissance d’un conflit sur l’existence d’un droit de passage, il doit informer les acheteurs de la portée et des effets de cette tolérance ainsi que sur des risques qu’elle induit sur les conditions de desserte du bien (Cass. 1e civ.  31-1-2018 n° 16-10.961 F-D : SNH 5/18 inf. 6).

  • Cour de cassation, Chambre civile 3, 12 décembre 2019, pourvoi n° 18-23.709