Le conseiller doit vérifier la régularité des travaux entrepris

Contexte : Un acquéreur acquiert un bien situé en copropriété, comprenant 2 chambres nouvellement aménagées en sous-sol. Il s’aperçoit postérieurement à la signature d’un compromis que le bien acquis fait l’objet d’une procédure judiciaire. Cette procédure est imputable à un défaut de conformité au règlement de copropriété. L’acquéreur assigne le conseiller immobilier en responsabilité.

Rappel : L’article 1240 du code civil indique «tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer».

L’article L.1331-22 du CSP indique « Les caves, sous-sols, combles, pièces dépourvues d’ouverture sur l’extérieur et autres locaux par nature impropres à l’habitation ne peuvent être mis à disposition aux fins d’habitation, à titre gratuit ou onéreux. [..] »

Ce qu’il faut retenir : L’agent qui prête son concours à la rédaction d’un acte doit s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique dudit acte, même à l’égard de la partie qui ne l’a pas mandaté.

Dans le cas présent, la Cour observe que :

  • Le conseiller avait rédigé le compromis en faisant mention des aménagements réalisés par le vendeur en sous-sol, lesquels modifiaient la configuration des lieux décrite dans le règlement de copropriété.
  • Le conseiller connaissait les lieux et savait que des chambres avaient été aménagées au sous-sol, ce qui constituait une difficulté au regard des règles de copropriété.
  • Le conseiller ne pouvait ignorer les conditions légales sur la mise à disposition d’un sous-sol aux fins d’habitation, ainsi qu’il résulte de l’article L.1331-22 du code de la santé publique.

Pour ces raisons, la Cour considère qu’il appartenait à l’agent de s’informer auprès du vendeur de la régularité des travaux réalisés ainsi que de la location de pièces d’habitation en sous-sol, et de porter ces éléments à la connaissance de l’acquéreur. En ce procédant pas à ces vérifications l’agent commet une faute engageant sa responsabilité délictuelle à l’égard de l’acquéreur.

La Cour juge que dans ces conditions, l’agent devait procéder à la formalisation du protocole de révocation du compromis de vente.

  • Cour d’appel d’Orléans, Chambre civile, 5 octobre 2020, RG n° 18/03186