Le vendeur ne pouvait opposer à l’acquéreur la clause de non garantie des VC

Contexte : Au mois de mai 2007, lors de la visite du bien et de son examen approfondi par un professionnel, des signes d’attaques étaient visibles et des capricornes étaient déjà dans la charpente. En septembre 2007 l’acquéreur s’aperçoit d’importantes déjections d’insectes.

Rappel : art. 1641 du C.civ «Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. ».

La clause d’exclusion de la garantie des vices cachés figurant dans l’acte authentique fait, en principe, obstacle à l’action engagée à l’article 1641 du c.civ, sauf à prouver que le vendeur était un professionnel ou qu’il connaissait l’existence des vices de la chose avant la vente (article 1645 c.civ).

Ce qu’il faut retenir : La Cour rappelle que la garantie des vices cachés instituée par l’art. 1641 ne peut être invoquée, qu’à la condition que le vice soit caché au moment de la vente.

En outre, la Cour rappelle que l’appréciation du caractère « caché » du vice dépend de l’ampleur des connaissances de l’acheteur, et ajoute qu’un vice n’est apparent que s’il est connu par l’acquéreur dans sa cause et dans son amplitude.

En l’espèce, la Cour observe que l’acquéreur souffrait de « cécité » (ce qui avait été rappelé dans l’acte de vente), et juge que le vice affectant la charpente n’était pas « apparent » pour l’acquéreur souffrant.

S’agissant de l’opposabilité de la clause de non-garantie des vices-cachés, la Cour rappelle que cette clause n’est opposable qu’à la condition que le vendeur n’ait pas eu connaissance du vice de la chose dont il se séparait.

En l’espèce, un rapport d’expertise qui avait été diligenté par le passé à l’initiative du vendeur, concluait à l’existence d’attaques de capricorne, ce que le vendeur à l’origine de la demande d’expertise, ne pouvait ignorer.

En raison de ce rapport, la Cour juge que le vendeur qui avait eu connaissance de l’existence d’un vice, ne pouvait opposer à l’acquéreur la clause de non garantie des vices-cachés.

Pour aller plus loin : Attention, en cas de doute sur l’existence d’un désordre (capricornes) l’agent immobilier doit pousser ses investigations.

L’agent qui ne procède pas à des investigations supplémentaires, et ce, alors même qu’il était en mesure de mettre en doute l’existence de ce désordre, engage sa responsabilité (Cass. 1ère, 14 novembre 2019, n°18-21.971).

  • Cour d’appel de Riom, 1re chambre civile, 12 janvier 2015, RG n° 13/03122