Le vendeur qui dissimule les servitudes et les vices de la maison vendue engage sa responsabilité

Ce qu’il faut retenir : Deux points jugés par la Cour :

S’agissant des servitudes non déclarées par les vendeurs aux acquéreurs : La Cour applique à la lettre l’article 1638 du code civil indiquant que « Si l’héritage vendu se trouve grevé, sans qu’il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes et qu’elles soient de telle importance qu’il y ait lieu de présumer que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat ou se contenter d’une indemnité ».

Au cas présent, les vendeurs avaient déclaré qu’aucune servitude ne grevait le fonds vendu. Or, il s’est avéré que la déclaration était mensongère puisque le voisin bénéficiait d’une servitude de passage pour enclave.

Ainsi la Cour considère que la demande en indemnisation est recevable puisque « s’ils avaient eu connaissance de l’existence de la servitude, les acquéreurs n’auraient pas contracté dans les mêmes conditions ». Dès lors les acquéreurs peuvent demander l’indemnisation du préjudice consistant dans la perte de chance d’acquérir le bien à un prix inférieur à celui payé.

S’agissant des autres désordres (installation électrique dangereuse, fuite d’eau, pb de reflux dans les WC) : La Cour considère que le vendeur qui est un professionnel du bâtiment avait réalisé la plupart des travaux litigieux, et connaissait l’existence des vices. La Cour ajoute s’agissant de la vendeuse, que cette dernière, bien que n’ayant aucune connaissance en construction, vivait quotidiennement dans les lieux et de ce fait avait nécessairement constaté les désordres. Ainsi, la Cour exclut qu’il puisse être fait application de la clause de non-garantie et condamne les vendeurs aux travaux de reprise.

  • Cour d’appel de Caen, Chambre civile 1, 23 avril 2019, n°17-00555.