Mérule : les conséquences d’un engagement librement souscrit ne constituent pas un préjudice réparable

Contexte : Une SCI professionnelle assigne l’agent immobilier, au titre d’un vice de mérule et d’une attaque de xylophages dans la charpente du bien nouvellement acquis.

Rappel : De jurisprudence constante, la Cour considère qu’une SCI dont l’objet social est en rapport direct avec l’acte d’acquisition est un contractant professionnel (Civ. 3e, 21 oct. 2012, n° 11-18.774).

Dans le cas présent, l’acquéreur est une SCI dont l’objet social consiste à acquérir des biens immobiliers. Il s’agit donc d’un professionnel de l’immobilier.

Ce qu’il faut retenir : La Cour rappelle que l’intermédiaire immobilier est tenu d’une obligation de renseignement et de conseil afin de s’assurer que toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention soient réunies.  

Toutefois, pour dégager le conseiller de sa responsabilité, la Cour constate que :

  • La SCI est professionnelle de l’immobilier en raison de son objet social ;
  • La SCI avait fait établir un devis pour la restauration de la charpente ;
  • Le dossier de diagnostic technique (DDT) mentionne l’existence de nombreuses moisissures ainsi que de nombreuses tâches d’humidité et ceci dans plusieurs endroits de l’habitation (notamment : le salon, le WC, deux chambres, la cage d’escalier) ;
  • Le compromis et l’acte authentique indiquent : “les parties ont été informées des dégâts pouvant être occasionnés par la présence de mérule dans un bâtiment […] l’acquéreur a dispensé tant le vendeur que le notaire de faire effectuer une recherche de la présence éventuelle de mérule par un diagnostiqueur spécialisé“.

En outre, la Cour constate que l’état de vétusté de l’habitation, l’absence d’occupation depuis plusieurs années, ainsi que les mentions figurant sur les états de diagnostic technique avertissaient la SCI des risques potentiels de présence de mérules.

En dépit de ce risque la SCI n’a fait procéder à aucune vérification concernant l’état de la maison. En outre, il est indiqué dans les contrats de vente que la SCI a dispensé « le vendeur [et] le notaire de faire effectuer une recherche de la présence éventuelle de mérule par un diagnostiqueur spécialisé ».

Dans cet arrêt, la Cour juge que l’acquéreur avait été informé que des désordres affectaient l’immeuble.

En raison de la poursuite de l’opération alors que le désordre était connu, l’acquéreur doit être regardé comme ayant « consciemment décidé d’assumer le risque contractuel ».

Pour ces raisons, mais aussi parce que la SCI était professionnelle de l’immobilier, la responsabilité de l’agent ne peut pas être engagée.

Pour aller plus loin : Il y a lieu de rappeler le principe selon lequel « les conséquences d’un engagement librement souscrit et déclaré valable ne constituent pas un préjudice réparable».

1/ Sur le vice de mérule :

  • Le manquement au devoir de conseil de l’agent immobilier n’est pas établi dès lors que les désordres affectant la charpente n’étaient pas apparents et que la preuve n’était pas rapportée qu’il avait eu connaissance du vice caché (Civ. 1re 20 décembre 2000, n° 98-20.765).
  • Engage sa responsabilité, l’agent qui ne procède pas à des investigations supplémentaires sur la présence de mérules alors qu’il était en possession d’un diagnostic portant sur ce point et qu’il était en mesure de mettre en doute l’existence de ce désordre. (C.Cass. 1ère c.civ, 14/11/19, n°18-21.971).
  • L’agent commet une faute professionnelle dans son devoir de vigilance en ne réclamant pas le titre de propriété. Une lecture simple et complète, aurait permis de constater que la maison avait fait l’objet de travaux anti-mérule, et de mettre en doute le contenu du diagnostic réalisé (C.Cass.1ère c.civ, 14/11/19, n°18-21.971).

2/ Sur la qualité d’acquéreur professionnel de la SCI :

  • Une SCI dont l’objet social est en rapport direct avec l’acte accompli est un contractant professionnel, y compris si elle a été constituée par un particulier, pour une opération unique visant à satisfaire ses besoins personnels (Civ. 3e, 21 oct. 2012, n° 11-18.774).

  • Cour d’appel de Riom, 1re chambre, 29 septembre 2020, RG n° 19/00348