Q°/Réponse : Eviction de l’agent par un acquéreur présenté au vendeur.

Contexte : Le vendeur s’est entremis, par l’intermédiaire d’une agence concurrente, avec un acquéreur présenté et qui a signé un bon de visite.

Dans cette situation vous pouvez agir :

  • en responsabilité contractuelle contre le vendeur sur le fondement du mandat,

et/ou,

  • en responsabilité contractuelle contre l’acquéreur sur le fondement du bon de visite,

et/ou,

  • en responsabilité délictuelle (pour faute prouvée) contre l’autre agence afin d’obtenir de sa part un partage d’honoraires.

Dans le cas présent, nous nous sommes retournés contre le concurrent et avons obtenu un partage d’honoraires.

En effet,
Le bon de visite Axo et Actifs indique que  » ces affaires nous ont été présentées en premier lieu par votre agence et que nous n’en avions aucune connaissance auparavant.
En conséquence, nous nous engageons expressément : [..] A ne traiter l’achat de l’une ou plusieurs de ces affaires que par votre seul intermédiaire, même après expiration des mandats qui vous ont été remis.
En cas de violation des engagements ci-dessus, nous serons tenus à l’entière réparation du préjudice causé à votre agence par son éviction, ce préjudice ne pouvant être inférieur à la commission que vous auriez perçue en concourant à l’acte. »  

Le mandat de vente  indique que « Nous nous interdisons de vendre sans votre concours, y compris par un autre intermédiaire, à un acquéreur qui nous aurait été présenté par vous, pendant la durée du mandat et deux ans après son expiration. » 

La clause pénale de ce mandat ajoute que  » EN CAS DE VENTE À UN ACQUÉREUR AYANT EU CONNAISSANCE DE LA VENTE DU BIEN PAR L’INTERMÉDIAIRE DE L’AGENCE, [..] LE MANDANT VERSERA UNE INDEMNITÉ COMPENSATRICE FORFAITAIRE ÉGALE À LA RÉMUNÉRATION PRÉVUE AU PRÉSENT MANDAT. »

Dans ce dossier, les parties dont le comportement fautif a fait perdre sa commission à notre agent par l’entremise duquel elles ont été mises en rapport, doivent en principe réparation à cet agent.

De jurisprudence constante, les juges retiennent la responsabilité des Parties pour manquement à leurs obligations contractuelles respectives : CA Douai 1ère c.civ, 1ère section, 18 juin 2020 n°18/05495; CCass, Ass.Plei, 9/05/08, n°07-12.449; CA Douai, 1ère cciv, 4 juillet 2019 n°16-06411; CA Besançon, 11/06/2019, n°1800287;  Cour d’appel, Aix-en-Provence, 1re et 5e chambres réunies, 10 Décembre 2020 n° 19/04457. Concrètement, dans le cas où nous déciderions d’introduire une action judiciaire contre l’une ou l’autre des Parties (ou les deux), et en cas de réussite de cette dernière, celles-ci sont informées qu’elles pourront se retourner contre l’agence concurrente pour manquement dans son devoir de conseil et d’information ayant concouru à leur mise en cause judiciaire.

Dans ce dossier l’agent concurrent avait, semble-t-il, conseillé aux Parties de réitérer la vente par son intermédiaire, sans égard pour le manquement à leurs obligations contractuelles respectives.
Il s’agit là d’un manquement dans son devoir de conseil et d’information, constitutif d’une faute.

Nous avons donc obtenu un partage d’honoraires.