Q°/Réponse : La vendeuse rompt brutalement les pourparlers aboutis, que faire ?

Dans cette situation, il est nécessaire de convaincre la vendeuse du bien fondé de réitérer la vente et surtout de la mettre en garde contre le risque de contentieux.

Au sens de l’article 1583 c.civ la vente entre les parties est parfaite « dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé. » Cela signifie que la vendeuse qui, par un accord vendeur, accepte l’offre d’achat est tenue par la réitération de la vente.

Dans le présent dossier, il s’avère que la vendeuse nous a fait part tardivement (2 jours avant la réitération), de son intention de renoncer à la réitération de son engagement.

Il ressort de ce revirement de situation tardif et inopiné une rupture tardive de son engagement susceptible d’engager sa responsabilité.

En vertu de l’article 1112 du code civil « L’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi. »

L’appréciation du caractère fautif de la rupture des pourparlers s’opère en considération, notamment, de la durée et de l’état d’avancement des pourparlers, mais également du caractère soudain de la rupture, et du fait pour l’auteur de la rupture d’avoir suscité chez son partenaire la confiance dans la conclusion de l’avant-contrat envisagé (Cour d’Appel de Paris, 14 mars 2018, n°15/09551).

Le risque de contentieux et les griefs pouvant être invoqués sont les suivants :

  • Les acquéreurs pourraient réclamer des dommages et intérêts au titre de la perte de chance d’avoir pu s’entremettre avec un autre vendeur, ou bien, les acquéreurs pourraient décider d’agir en contentieux pour obtenir l’exécution forcée de la signature du compromis.
  • En tant qu’intermédiaire nous pouvons réclamer des dommages et intérêts pour la perte de nos droits à commission alors même que la vente était formée. En outre, la clause pénale du mandat prévoit qu’en cas de refus de vendre à un acquéreur présenté (titulaire d’une offre d’achat acceptée par le vendeur) la vendeuse s’engage au versement d’une indemnité d’un montant équivalent à notre commission. A ce titre, sa responsabilité contractuelle risque d’être lourdement engagée.