Retour sur le formalisme de la clause pénale

Contexte : Faute d’avoir été informé de la vente du bien, un conseiller présente aux vendeurs une offre d’achat au prix du mandat. Les vendeurs renoncent à cette offre et informent le conseiller de la vente de leur bien.

Le conseiller réclame l’indemnité forfaitaire prévue par la clause pénale du mandat.

Ce qu’il faut retenir : La Cour rappelle que pour recevoir application, la clause pénale du mandat doit être rédigée en caractères très apparents en gras et donc ne pas être libellée comme d’autres stipulations du mandant.

Dans le cas d’espèce, la Cour juge que même rédigée en gras, cette clause pénale est rédigée en « très petits caractères et se trouve noyée dans le corps des conditions

générales sans être individualisée dans un paragraphe spécifique ». Il ressort de ce formalisme que « la clause n’est pas très apparente et qu’elle ne ressort nullement du reste des conditions générales du mandat, et ce, d’autant plus que le paragraphe suivant la clause pénale est également rédigé en gras ».

En raison de ce formalisme, la Cour déboute le conseiller de son action en paiement de la clause pénale.

Pour aller plus loin :

1/ Sur l’obligation d’avertir le mandataire dès la réalisation de la vente :

  • Le mandant doit informer le mandataire des noms et adresse des acquéreurs, du notaire chargé de l’acte authentique ainsi que du cabinet intervenu. En ne s’exécutant pas, le mandant engage sa responsabilité contractuelle. A ce titre, la clause pénale peut recevoir application. (Cour d’appel de Rennes, Chambre civile 1, 25 juin 2019, n°17-05116)

2/ Le formalisme de la clause pénale du mandat :

  • La clause pénale était renseignée en trop petits caractères et elle figurait au pied du bon de visite.

En raison de ce formalisme, la Cour considère que cette clause avait pu échapper à l’attention des acheteurs lors de la signature dudit bon de visite. Pour cette raison, la Cour juge que la clause est insuffisante à constituer un engagement contractuel à l’égard des acquéreurs (Cour d’appel de Besançon,

Chambre civile 1, 11 juin 2019, n°18-00.287).

  • La clause pénale du bon de visite était renseignée en trop petits caractères et elle figurait au pied du bon de visite. La Cour considère que cette clause avait pu échapper à l’attention des acheteurs lors de la signature dudit bon de visite. Pour cette raison, la Cour juge que la clause est insuffisante à constituer un engagement contractuel à l’égard des acquéreurs (CA, Besançon, 1ère, c.civ, 11/06/19, n°18-00.287).
  • Cour d’appel, Besançon, 1re chambre civile et commerciale, 21 Septembre 2020 n°19/00354