Vices cachés : le vendeur de mauvaise foi est tenu du paiement des frais de démolition et de reconstruction

Contexte : Un immeuble est atteint de vices cachés nécessitant sa démolition. L’acheteur décide de conserver l’immeuble sans restitution du prix de vente, mais assigne le vendeur aux fins d’obtenir de sa part des dommages-intérêts équivalant au coût de la démolition et de la reconstruction.

L’article 1645 du code civil indique que « Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur ».

Ce qu’il faut retenir : la Cour rappelle que le vendeur qui connaissait les vices de la chose vendue, et qui n’en a rien dit, est de mauvaise foi.

Légalement, le vendeur de mauvaise foi est tenu par la résolution de la vente, et/ou, des dommages-intérêts correspondant à l’intégralité du préjudice subi par l’acheteur.  L’acheteur peut alors demander la résolution de la vente (il s’agit de l’action rédhibitoire), et/ou, des indemnités (il s’agit de l’action estimatoire)

En l’espèce, l’acheteur assigne le vendeur dans le cadre d’une action estimatoire.

La Cour juge que l’acheteur qui a choisi de conserver l’immeuble peut exercer une action estimatoire en indemnisation contre le vendeur aux fins d’obtenir des indemnités équivalant aux frais de démolition et de reconstruction.

En outre, la Cour constate que le préjudice subi par l’acheteur ne peut être réparé que par la démolition et la reconstruction du bâtiment.

Dans ces conditions la demande de l’acheteur est recevable et ne semble pas porter atteinte à l’équilibre du contrat.

Pour aller plus loin : l’agent immobilier est condamné in solidum à hauteur de 10% de l’indemnité réclamée.

  • Cour de cassation, Chambre civile 3, 30 janvier 2020, pourvoi n° 19-10176